Das öffentliche Baurecht regelt, wo und wie gebaut werden darf. Es betrifft nicht nur große Bauvorhaben wie Einkaufszentren oder Wohnanlagen, sondern auch private Projekte – vom Anbau an ein Einfamilienhaus bis zur Umnutzung einer alten Scheune. Wer hier ohne ausreichende Genehmigung handelt, riskiert nicht nur Baustopps, sondern auch empfindliche Bußgelder.
Fallbeispiel
Eine Familie aus einer Kleinstadt wollte ihr Wohnhaus um eine zweite Etage erweitern. Die Baupläne wurden eingereicht, aber das zuständige Bauamt lehnte ab – das Grundstück liegt in einem Bereich mit strenger Bauhöhenbegrenzung. Die Familie hatte bereits Handwerker beauftragt. Erst ein Widerspruchsverfahren brachte Klarheit: Eine genehmigte Änderung des Bebauungsplans war nötig, um den Ausbau umsetzen zu dürfen.
Die rechtliche Grundlage bildet unter anderem das Baugesetzbuch (BauGB) und die jeweiligen Landesbauordnungen. So legt § 30 BauGB fest, dass Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nur dann zulässig sind, wenn sie dessen Festsetzungen nicht widersprechen. Vereinfacht gesagt: Der Bebauungsplan ist die „Bauanleitung“ der Kommune – wer davon abweicht, braucht eine ausdrückliche Ausnahme oder Befreiung.
- Prüfung, ob ein Bebauungsplan existiert
- Abgleich mit den Festsetzungen (Höhe, Dachform, Nutzung)
- Einholung aller Genehmigungen vor Baubeginn
Wichtig zu wissen
Ein erteilter Bauvorbescheid ist keine Baugenehmigung. Er klärt nur einzelne Fragen vorab, ersetzt aber nicht das vollständige Genehmigungsverfahren. Wer allein auf den Vorbescheid vertraut, kann später mit Auflagen oder Ablehnungen konfrontiert werden.
In der Praxis führt das öffentliche Baurecht oft zu Konflikten zwischen Bauherren, Nachbarn und Behörden. Neben der formalen Zulässigkeit spielen auch Abstandsflächen, Brandschutz oder Erschließungsfragen eine Rolle. Besonders in innerstädtischen Lagen sind Interessenabwägungen nötig: Der Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum kann mit dem Erhalt des Ortsbildes oder dem Schutz vor Verschattung kollidieren.
Typische Fehler
- Baubeginn ohne rechtskräftige Genehmigung
- Missachtung örtlicher Gestaltungssatzungen
- Falsche Annahme, dass kleine Umbauten genehmigungsfrei sind
Unsere Rechtsanwälte prüfen Bauvorhaben frühzeitig auf ihre rechtliche Zulässigkeit und begleiten durch Antrags-, Genehmigungs- oder Widerspruchsverfahren. So lassen sich teure Verzögerungen und Konflikte vermeiden.
FAQ zum öffentlichen Baurecht
Was ist der Unterschied zwischen Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht?
Das Bauplanungsrecht (BauGB) legt fest, wo und wie gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen) regelt, wie ein Bauwerk technisch und sicher ausgestaltet sein muss.
Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
In der Regel für alle wesentlichen Änderungen oder Neubauten. Ob Ausnahmen bestehen, bestimmen die Landesbauordnungen.
Was passiert bei einem Baustopp?
Die Bauarbeiten müssen sofort ruhen. Ein Baustopp kann erhebliche Kosten verursachen und erfordert meist die Nachreichung fehlender Unterlagen oder eine rechtliche Klärung.
Darf ich ohne Genehmigung kleinere Umbauten vornehmen?
Kleinere Maßnahmen wie das Streichen der Fassade sind meist genehmigungsfrei. Dennoch können Gestaltungssatzungen Einschränkungen vorgeben.
Wie kann ich gegen eine Ablehnung vorgehen?
Ein Widerspruch oder eine Klage vor dem Verwaltungsgericht kann Erfolg haben, wenn die Ablehnung rechtswidrig war oder Ermessensspielräume nicht genutzt wurden.
Von erfahrenen Fachanwälten prüfen lassen – vertraulich und ohne Risiko anfragen.
